Khó khăn gì với nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản

Nhà đầu tư nước ngoài: hạn chế gì khi KD bất động sản?

Với những quy định hiện tại của Luật k/doanh ở VN, một loạt nhà ĐT ngoại quốc muốn đầu tư nhưng lại gặp nhiều nan giải bởi những rào cản là quy định của luật pháp. Ngay sau đây là những hạn chế cần kể đến:

Phạm vi k/doanh hẹp hơn

Tại sao nói khuôn khổ k.doanh của nhà đầu tư nước ngoài nhỏ hơn nhà ĐT trong nước bởi 02 nguyên nhân:

Thứ nhất: Với các cách thức đất phân lô bán nền, xây dựng nghĩa trang, đất mồ mả để bán hoặc là đổi chủ sử dụng đất gắn với HTKT đó thì nhà đầu tư ngoại quốc chẳng thể đầu tư vào.

Thứ 2: Đối với nhà, công trình kiến thiết lớn (thí dụ như những D/A: Bán chung cư Vinhomes Ba Son, Dự án Vinhomes Metropolis), nhà ĐT là người ngoại quốc không được mua để Đang cần bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ có thể thuê các BĐS này để thực hiện cho thuê mướn lại.

Con số nhà định cư được sở hữu bị hạn chế

Các đối tượng được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận kế thừa & sở hữu không quá 30% con số căn hộ chung cư(CHCC) trong 1 block dự án chung cư, nếu là nhà để ở tách riêng bao gồm nhà vi la, nhà ở, nhà biệt thự thì trên một khu có dân số tương ứng 01 đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mướn mua, nhận tặng cho, nhận kế thừa và sở hữu không quá 250 nhà bao gồm: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư ngoại quốc & khu vực nhà băng ngoại quốc đang h/động ở Việt Nam, cá nhân ngoại quốc được phép nhập cảnh vào VN. (Điều 161 Luật nhà ở năm 2014)

Quy định trong Nghị định 99 ban hành vào 20/10/2015 có thông tin cụ thể hơn về vấn đề này trong các hoàn cảnh giống:

Với trường hợp trên một khu vực có số dân tương đương 01 đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà để ở thương mại. Trong số đó, có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mướn mua thì đơn vị tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lương nhà để ở như sau:

– Tình huống chỉ có một DA có tổng số lượng nhà ở tách riêng dưới 2500 căn thì đơn vị, tư nhân ngoại quốc chỉ được có được không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong D/A đó.

– Hoàn cảnh chỉ có một DA có tổng số lượng nhà định cư tách riêng tương đương 2500 căn thì đơn vị tổ chức, tư nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn.

– Tình huống có từ hai DA biến thành mà tất cả nhà để ở riêng rẽ trong những D/A này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì đơn vị tổ chức, tư nhân ngoại quốc chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà để ở của mỗi dự án. .

Giống như vậy về việc ĐT cho những dự án bất động sản (BĐS) trong nước, nhà ĐT nước ngoài đã có các hạn mức quy đinh khi muốn ĐT ở VN.

Khoản tiền thu trước bị khó khăn khi mua bán với những loai BĐS được hình thành trong tương lai

Bây giờ có tương đối nhiều dự án bất động sản đã có thể bán từ khi đang kiến thiết & đảm bảo tiến độ bàn giao nhà. Với hình thức này, nhà đầu tư có quyền thu trước số tiền của người sử dụng theo tiến độ xây dựng của D/A (thanh toán theo đợt). Với các nhà ĐT trong nước, luật pháp VN quy định đươc thu tối đa 70% tổng trị giá giao kèo trong khi tỷ lệ ứng dụng với những nhà đầu tư ngoại quốc chỉ có lớn nhất là 50%. Đơn cử giống như Chung cư Bán chung cư Hà Nội Center Point Lê Văn Lương. Nằm tại địa chỉ tại 85 Lê Văn Lương, thuộc Lô đất 3.7 CC phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, TP HN, nằm ở trong khu vực đưa ra giá nhà đất rất cao, tuy nhiên đã thu hồi vốn nhanh nhờ thu trước từ hợp đồng của người tiêu dùng.

Có thể bị tịch thu lại đất

Do gặp phải khó khăn về vấn đề thủ tục hành chính và không thương thuyết được với người dân về vấn đề, giải tỏa mặt bằng và truy hoàn cho DA mà rất nhiều nhà ĐT nước ngoài đã không thể hoàn tất D/A & bị tịch thu lại đất. Để được phê chuẩn thì những D/A ĐT phải được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền với điều kiện phải thích hợp với quy hoạch, phương án kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới.

Trên đây là 04 lý do dẫn tới việc nan giải của những nhà ĐT BĐS ngoại quốc vào VN do chưa nắm rõ những quy định và luật pháp ban hành về đầu tư, sử dung tài nguyên đất tại VN. Chính các lực cản này dẫn tới Hiện trạng cá nhân, đơn vị tổ chức người ngoại quốc muốn ĐT vào VN găp rất nhiều khó khăn, đ/biệt là lĩnh vực bất động sản (BĐS) – 01 lĩnh vực không mới nhưng mà không bao giờ cũ ở nước ta hiện nay.